Retorno de efectivo sobre el capital invertido

Uno de los indicadores clave para un inversionista de bienes raíces es el retorno de la inversión (ROI, por sus siglas en inglés). Corresponde a la relación entre el flujo de caja antes de impuestos y el capital aportado directamente al proyecto por el inversor. Se excluyen los empréstitos, ya que aquí sólo se considera la liquidez realmente inyectada por el inversor. Existen 2 tipos de indicadores de ROI:

El retorno de la inversión (denominaremos a este indicador de ROI) y la rentabilidad ajustada del capital invertido (para el reembolso del principal del préstamo) (llamaremos a este indicador ROCE ajustado)

Por ejemplo: un inversionista que desea comprar un edificio multifamiliar con un valor económico de $525,000** tendría que pagar un pago inicial de $131,250 por un préstamo convencional (es decir, no asegurado por CMHC). Si el ingreso anual por alquiler es de $56,000 y los gastos son de $17,000, el ingreso operativo neto (NOI) será de $39,000. Asumiendo que el préstamo hipotecario de $393,750 tiene una tasa de 5.25%, el principal y el pago de intereses para el año será de $28,157 dólares. Por lo tanto, la corriente de efectivo para el año ascenderá a 10.843 dólares (39.000 dólares – 28.157 dólares).

El retorno sobre el capital invertido (ROIC) es de 8.26% ($10,843 ÷ $131,250).

Sabiendo que, de los desembolsos totales del préstamo, $7,894 es de hecho un retorno de capital (el resto, o $20,263 son por supuesto pagos de intereses), la rentabilidad ajustada sobre el retorno del capital invertido (ROCE ajustado) es de 14.27% ($10,843 + $7,894) ÷ $131,250. Según este segundo indicador, por lo tanto, el rendimiento del capital se considera como flujos de tesorería positivos para el inversor, mientras que el ROCE considera que el rendimiento del capital es un flujo de tesorería negativo.

Financiamiento convencional o asegurado CMHC?

Muchos inversores cometen el error de excluir una opción de financiación CMHC asegurada para la compra o refinanciación de una propiedad a priori. En un número muy grande de situaciones, la financiación asegurada de CMHC es mucho más rentable que la financiación convencional.

Aunque la prima del seguro CMHC puede parecer alta, a menudo el interés ahorrado es equivalente a esta prima desde el primer término de 5 años del préstamo. Por ejemplo, si la prima cuesta $30.000 o incluso $50.000 por un financiamiento de $1 millón, la cantidad puede parecer muy alta.

Sin embargo, si esta prima permite que la tasa disminuya en un 0,75% para el período de amortización de 25 años del préstamo, ¡podría ser mucho más rentable optar por el financiamiento asegurado! Usemos nuestro ejemplo anterior para calcular el ROI y el ROI ajustado, asumiendo que el inversionista opta por la financiación asegurada por CMHC y pone el pago inicial mínimo requerido. Este pago inicial será de $78,750 (85% × $525,000). Su financiamiento será por lo tanto: $446,250 + prima CMHC + derechos de suscripción CMHC = $467,531.

Por lo tanto, el seguro de préstamo permite al inversionista no sólo bajar su tasa de interés, sino también poner un pago inicial más bajo ($52,500 menos). Suponiendo que la hipoteca tenga una tasa de 4.50%, el principal y el pago de intereses para el año será de $31,052 dólares. Por lo tanto, la corriente de efectivo para el año ascenderá a 7.948 dólares (39.000 dólares – 31.052 dólares).

El retorno sobre el capital invertido (ROIC) es de 10.09% ($7,948 ÷ $78,750). Reconociendo que $10,419 del total de los desembolsos del préstamo representan pagos de capital (el saldo, o $20,633 son pagos de intereses), la rentabilidad ajustada sobre el retorno del capital invertido (ROCE ajustado) es de 23.32% ($[$7,948 + $10,419] ÷ $78,750). La rentabilidad del dinero aportado al proyecto por el inversor que ha elegido un préstamo asegurado es, por tanto, un 9,05% superior (ROI ajustado del 23,32% frente al 14,27%).