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- Ley de molestias: Disfrutar de la Propiedad sin Interferencia Irrazonable
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Por Alan R. Romero
Una molestia (a veces llamada molestia privada para distinguirla de una molestia pública, que es un tema completamente diferente) es una interferencia con el derecho a usar y disfrutar de bienes raíces. Las invasiones físicas a la propiedad son invasiones, por lo que una molestia puede ser llamada interferencia no pasiva con el uso de bienes raíces.
El dueño de una propiedad no tiene el derecho absoluto de usar su tierra de ninguna manera que ella pueda imaginar. Tal derecho sería imposible porque el derecho de una persona a hacer lo que quiera en su tierra a veces entraría en conflicto con el derecho de otra persona a hacer lo que quiera en su tierra.
Así que la ley de la molestia en teoría da a cada propietario el mismo derecho: el derecho a usar y disfrutar de su propiedad razonablemente, sin interferencia irrazonable por parte de otros.
Una molestia es una interferencia irrazonable con el uso y disfrute de la propiedad de una persona. Muchos tipos de actividades pueden ser molestas, especialmente las que causan lo siguiente:
- Ruido
- Olores
- Polvo y humo
- Contaminación del aire o del agua
- Insectos, roedores y otras plagas
- Explosiones y otras vibraciones
- Enfermedad
- Crimen
- Luz
Algunas actividades generalmente se consideran molestias por ley o per se. Tales actividades son siempre molestias como cuestión de derecho, independientemente de las circunstancias. Una actividad es una molestia en sí misma en los siguientes casos:
- La actividad es ilegal. Cuando una ley prohíbe específicamente cierta conducta que afecta el uso de la tierra, la participación en dicha conducta es inherentemente irrazonable y por lo tanto es una molestia.
- La actividad es inherente e inevitablemente peligrosa para la vida o la propiedad.
Otras actividades pueden ser molestas si no son razonables dadas las circunstancias. Tales molestias pueden ser llamadas molestias de hecho o por accidente. Los tribunales tienen en cuenta todas las circunstancias pertinentes para decidir si la actividad no es razonable. Las circunstancias relevantes generalmente incluyen las siguientes:
- La ubicación de las propiedades y el carácter de la zona circundante: Una actividad puede ser apropiada en algunos lugares y poco razonable en otros. Por ejemplo, una gasolinera puede ser apropiada en un área comercial pero no en medio de un barrio residencial.
- El alcance del daño al propietario de la tierra del demandante: Para evaluar el alcance del daño, el tribunal considera El carácter de la actividad del demandado y la interferencia con el uso de la tierra Cuánto interfiere realmente la actividad con el uso de la tierra del demandante Cuán a menudo interfiere En algunos casos, las alternativas disponibles para el demandante
- Los beneficios de la actividad del acusado: Las cortes sopesan el daño al demandante contra los beneficios de la actividad del demandado que causa molestias, no sólo al demandado, sino también a la comunidad, y evalúan el beneficio considerando el costo de alternativas que no interfieran con el uso de la tierra del demandante. Cuanto más fácilmente el demandado pueda llevar a cabo su actividad sin interferir con el uso de la tierra del demandante, más probable será que la actividad sea una molestia.
- Quién estaba allí primero: Los tribunales consideran cuál de los usos conflictivos de la tierra comenzó primero. Si el uso legal de la tierra por parte del demandado fue primero, puede parecer menos justo que la deman dan te se presente más tarde y haga que el uso anterior se detenga o cambie porque entra en conflicto con la forma en que la deman dan te quiere usar su tierra, pero esta es sólo una de las muchas consideraciones, ya que también puede parecer injusto que el uso de la tierra que causa molestias empiece a operar en algún lugar y luego impida para siempre que otros usen productivamente sus tierras cercanas a causa del uso objetable de la tierra que ya existía.
- Zonificación: Una actividad es más probable que sea una molestia si viola una ordenanza de zonificación aplicable, y es menos probable que sea una molestia si cumple con una ordenanza de zonificación aplicable.