Cumplir con las obligaciones: La relación entre un agente de bienes raíces y un cliente

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Los clientes o mandantes se benefician claramente de la representación de un agente. Los clientes, que a veces son considerados como el tercero de una transacción, también tienen derechos. El agente está obligado a velar por que el cliente obtenga lo que sea que le corresponda, aunque un vendedor que trabaje solo también puede tener obligaciones para con el comprador. La obligación del agente hacia el cliente se describe en la mayoría de los lugares como la de proporcionar

• Trato honesto y justo. Los agentes deben ser honestos y justos con sus clientes, incluyendo la contabilidad apropiada de los fondos que se dejan en su poder.

• Cuidado razonable. Los agentes utilizan sus habilidades y experiencia para ayudar a sus clientes, siempre y cuando hacerlo no comprometa los intereses de sus clientes.

• Divulgación de hechos materiales. Consulte las secciones siguientes para obtener más información sobre los detalles de la divulgación de información al cliente.

Más allá de que el agente sea digno de confianza en el manejo de los fondos del cliente, el cliente tiene derecho a la información. Hay varios tipos de información que el agente está obligado a proporcionar independientemente de si el cliente es el comprador o el vendedor. Los tipos de información que los principales y agentes están obligados a revelar varían de un estado a otro y con frecuencia son interpretados por los tribunales. Asegúrese de averiguar lo que su estado espera que un agente y un cliente revelen al cliente. Y espera que haya una o dos preguntas en la prueba estatal sobre esto. Recuerde que la divulgación de estos hechos se aplica al cliente, ya sea el comprador o el vendedor. En la mayoría de los casos, los agentes de bienes raíces tratan con clientes vendedores y clientes compradores, por lo que la mayoría de mis ejemplos abordan el tema desde esa perspectiva.

Descubriendo defectos

Los defectos latentes son problemas con la propiedad que los clientes o agentes del comprador no descubrirían a través de una inspección normal. Algunos estados interpretan los defectos latentes como elementos estructurales y elementos de seguridad. Los elementos estructurales son cosas como problemas con los cimientos. Por otro lado, las cosas que necesitan ser reveladas usualmente se llaman defectos materiales. La palabra material, en este caso, significa importante. Un defecto oculto, como una grieta en el yeso de un armario, no sería necesariamente un defecto material porque no es muy importante y probablemente no afectaría la decisión del comprador promedio de comprar la casa.

La divulgación de los riesgos ambientales, en particular los que representan riesgos para la salud, también puede ser información que usted tenga que divulgar. Un tanque subterráneo de petróleo con fugas o la presencia de una planta de energía nuclear cercana debe ser revelada al cliente comprador.

El vendedor también puede tener la obligación de revelar defectos materiales o latentes. En algunos estados la responsabilidad del agente de bienes raíces se ha reducido mediante la adopción de formularios específicos que deben ser utilizados como declaraciones de revelación del vendedor, en las que el vendedor es responsable de informar a los posibles compradores sobre la condición de la propiedad. Mira esto en tu estado.

Examen de las propiedades estigmatizadas

Las propiedades estigmatizadas son aquellas en las que se han producido eventos que hacen que la propiedad sea menos deseable para algunas personas. El evento no tiene que ser documentado como hecho (en realidad sucede) para que la propiedad sea estigmatizada, pero un agente todavía tiene que decirle a un cliente acerca de ello. Un asesinato o suicidio conocido puede estigmatizar una propiedad, porque algunas personas no quieren vivir en una casa donde ocurrió algo así. Los informes de que una casa está siendo perseguida por fantasmas también pueden estigmatizar una propiedad, a pesar de que no hay pruebas concluyentes que lo demuestren. La propiedad estigmatizada es un elemento de divulgación extremadamente específico de cada estado debido a las diferentes interpretaciones que hacen los diferentes estados y los diferentes tribunales con respecto al requisito de divulgación.

Respetando la Ley de Megan

La interpretación de la Ley de Megan, una ley promulgada federalmente que requiere el registro de los delincuentes sexuales con la policía y la posible notificación a los vecinos con respecto a la ubicación de un delincuente sexual, varía según el estado. Las interpretaciones sobre la responsabilidad de los agentes de bienes raíces con respecto al suministro de esta información a los posibles compradores también difieren. Algunos estados pueden exigir que se revele el paradero del agresor sexual a los posibles compradores. Algunos pueden exigir la divulgación sólo en respuesta a una pregunta directa o dando una respuesta que incluya información sobre el registro de delincuentes sexuales. Revise los requisitos de su estado local para estar seguro.

Averiguar sobre el fraude y la tergiversación negligente

“Esta es la casa más bonita de la calle”. Cuando usted, el agente del vendedor, le dice eso a un posible comprador, se dan cuenta de que usted les está dando su opinión. También pueden comprobarlo fácilmente por sí mismos. Lo que acabas de hacer es inhalar la propiedad. Puffing es exagerar las virtudes o beneficios de una propiedad. No es ilegal, y se hace todo el tiempo.

Por otro lado, si usted dice que el valor de las propiedades va a subir un 10 por ciento al año durante los próximos años, usted parece estar declarando un hecho, pero el comprador no tiene forma de comprobarlo, porque nadie puede predecir el futuro. Como agente, usted es percibido como el experto y los clientes tienen todas las razones para creerle. Sin embargo, si te equivocas, podrías estar en problemas. Peor aún, es una afirmación totalmente falsa que usted sabe que está equivocada: “No, señor, no hay planes para extender el camino de seis carriles más allá de su casa.” En los tribunales, que es donde usted puede terminar, sus acciones en cualquiera de estos ejemplos pueden ser interpretadas como fraude o una tergiversación intencional para vender la propiedad.

La tergiversación negligente es un poco más complicada que el resoplido y el fraude. Si usted no sabe algo, no se puede esperar que lo revele. Suena bien, pero no lo es. La tergiversación negligente es cuando usted no revela algo, porque no lo sabe, pero debería haberlo sabido. Como agente de bienes raíces, el público espera que cierta experiencia, conocimiento y nivel de cuidado sean evidentes en su trabajo, independientemente de si está tratando con un cliente o con un cliente. La ubicación de la nueva carretera que traerá el tráfico de camiones por la calle residencial de la casa que usted está tratando de vender ha estado en todos los periódicos locales. Debido a que usted no lee el periódico local, se olvida de mencionar esta información a su comprador de fuera de la ciudad. Sin embargo, al no decirle a su cliente, usted puede haber cometido un acto de tergiversación negligente porque el comprador espera que usted se entere de tales cosas.