Remediación de las violaciones de los pactos de titularidad

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Derecho de propiedad para los Explicado

Por Alan R. Romero

Los daños y perjuicios son el remedio del concesionario por el incumplimiento de un pacto de acción. El cesionario también puede hacer cumplir específicamente el pacto del otorgante para proporcionar más garantías.

El concesionario generalmente tiene derecho a recuperar su dinero del otorgante si pagó por algo que no recibió del otorgante. Esto significa que lo máximo que el concesionario puede recuperar es el precio de compra que pagó por la propiedad.

También significa que los daños y perjuicios del concesionario se miden generalmente por el valor de la propiedad en el momento de la transferencia del otorgante, no cuando se incumple el convenio o cuando el concesionario presenta su reclamación. Los pactos de escritura son más como una garantía de devolución de dinero en productos de consumo que como una póliza de seguro.

Si el cesionario recupera la totalidad del precio de compra pagado, el otorgante tiene derecho a recuperar del cesionario cualquier título que el cesionario haya recibido realmente. Los tribunales estiman que si el concesionario recupera todo su dinero, no debería poder conservar ninguno de los títulos que el otorgante tenía en realidad el poder de transmitir al concesionario.

Por lo general, cuando un concesionario recibe una propiedad de forma gratuita, el otorgante no garantiza el título. Pero un concesionario puede recibir una escritura de garantía aunque no haya pagado nada por la propiedad transportada. Algunos tribunales permiten que el cesionario recupere daños y perjuicios hasta el valor de mercado del terreno en el momento de la transmisión.

Además, un concesionario puede demandar a los otorgantes anteriores por incumplimiento de sus convenios de escritura futuros. Cuando el concesionario gana tal reclamación, no puede recuperar más de lo que el otorgante anterior recibió por la propiedad, incluso si pagó más que eso. La responsabilidad del otorgante del convenio siempre está limitada por la cantidad que recibió por la propiedad.

Pero los casos no están de acuerdo en cuánto puede recuperar la concesionaria si pagó menos por la propiedad de lo que recibió el otorgante anterior. Algunos casos dicen que el concesionario sólo puede recuperar lo que pagó por la propiedad, mientras que otros casos dicen que el concesionario puede recuperar su pérdida real hasta la cantidad que el anterior concesionario recibió por la propiedad.

Medición de los daños por falta de título

La falta de título del otorgante, en todo o en parte, viola los pactos presentes de seisin y el derecho a transmitir; también puede violar los pactos futuros si el titular válido del título desaloja al cesionario. Ya sea que el concesionario demande con éxito por incumplimiento de los convenios presentes o futuros, el concesionario tiene básicamente derecho a recuperar el dinero que pagó por la propiedad que no recibió (no el valor actual de la propiedad).

Si el otorgante en realidad no era el propietario de la propiedad, el concesionario puede recuperar todo el precio de compra que pagó. Si el otorgante tenía título sobre algunos de los bienes transferidos, pero no sobre todos, entonces el concesionario tiene derecho a recuperar lo que haya pagado por la parte no transferida.

Por ejemplo, si ella pagó $200,000 por 40 acres y el otorgante no tenía realmente el título de uno de esos acres, entonces el concesionario recibiría $5,000, que es 1/40 del precio de compra.

La recuperación de la concesionaria por incumplimiento de los convenios de escritura se limita de esta manera, incluso si invirtió dinero en la mejora de la propiedad. Si ella compró un terreno no urbanizado y luego construyó edificios en el terreno, la propiedad puede valer mucho más que cuando la compró.

Sin embargo, aunque el concesionario no pueda recuperar el valor de la propiedad mejorada del otorgante del convenio, el concesionario en esta situación puede obtener alivio a través de reglas sobre mejoras erróneas.

En general, si una persona mejora la tierra de buena fe, creyendo erróneamente que es dueña de la tierra, la persona que realmente es dueña de la tierra debe pagarle por el aumento del valor de mercado de la tierra o vender la tierra al mejorador por su valor no mejorado.

Medición de daños y perjuicios por gravámenes

La existencia de un gravamen viola el presente convenio contra los gravámenes. La afirmación de un gravamen válido que interfiere con el uso y disfrute de la propiedad por parte del cesionario viola los convenios futuros.

En cualquier caso, el concesionario tiene derecho a recuperar la cantidad del precio de compra que pagó por el valor que no recibió – en otras palabras, la diferencia en el valor de mercado de la propiedad en el momento en que compró la propiedad.

Sin embargo, hay una alternativa importante para el beneficiario. En cambio, el concesionario puede recuperar el costo razonable de la eliminación del gravamen, aunque todavía no puede recuperar más que el precio total de compra. Si el gravamen es una hipoteca, el cesionario puede recuperar el monto de la deuda hipotecaria.

Recuperación de las costas judiciales

Si el concesionario razonablemente impugna el reclamo de otro tenedor de intereses y pierde, el concesionario puede recuperar los honorarios de sus abogados y otros costos de litigio. De la misma manera, el concesionario puede recuperar los honorarios de los abogados para negociar la compra de un titular de intereses válido. Algunos tribunales pueden otorgar honorarios de abogados sólo si el concesionario notificó primero al otorgante y le pidió que defendiera el título.

Sin embargo, el concesionario no puede recuperar los honorarios de abogados que paga por una disputa entre el concesionario y el otorgante del convenio. Y si la concesionaria gana una demanda contra alguien que reclama un interés en la propiedad, entonces ella no tiene derecho a los honorarios de abogados ni a ningún otro daño del otorgante – la exitosa demanda de la concesionaria establece que de hecho el reclamante no tenía un interés válido en la propiedad y que, por lo tanto, no se violaron los convenios de la escritura.